おはようございます。
今日は、区分所有建物買受後に発生した雨漏りを理由とする売主への修理代金相当額の一部請求が棄却された事案（東京地判令和２年６月２６日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、被告から、１階から３階までの区分所有建物を買い受け、その後に同建物を賃借りしたと主張する原告が、同建物３階の天井から発生している雨漏りについて、買受人又は賃借人の権利に基づいて、その修理代金相当額の一部である３００万円の支払を求める事案である。
【裁判所の判断】
請求棄却
【判例のポイント】
１ 原告は、雨漏りについては、その修繕をして売ることが法的に決まっているから、本件雨漏りを防止するために本件建物３階の天井を修繕することが、売主である被告の義務であり、責任であると主張する。
しかし、雨漏りのある建物についての売買契約の締結に際し、当該雨漏りの防止の修繕工事を売主において施工すべき義務、責任を負うかは、基本的には売買契約の内容の如何によるのであり、当然に売主が同義務等を負うものではない。
そして、原告と被告は、平成２７年６月２８日、原告が被告から、本件建物を、代金５６５０万円で買い受ける旨の本件売買契約を締結したが、本件建物は、昭和４９年に新築され、相当の築年数を経た中古の区分所有建物で、平成２７年の固定資産税評価額が、敷地権を含め、４億７５６９万６０４５円であったから、現状有姿を前提とした売買であったと推認される。
そうすると、本件売買契約において、当然に売主として被告が同義務等を負うとはいえず、同義務等を負うべき黙示の合意が存在したと認めるに足りる事情もない。
２ また、仮に本件売買契約の締結当時に本件雨漏りが存在し、その事実を原告が知らなかったとしても、本件売買契約が不動産取引を業として取り扱う商人（会社）間の取引であること、本件建物の固定資産税評価額が４億７５６９万６０４５円であるのに対し、本件売買契約の代金額が５６５０万円であることからすると、本件雨漏りの存在をもって、一般的な取引観念に照らし、本件建物が契約当事者である原告と被告の間で予定されていた品質、性能を欠く場合に当たると直ちに認めることはできないし、買主である原告が過失なくその事実を知らなかったとも認められない。ましてや、被告が原告を騙したと認めることはできない。
売買契約後に発生した雨漏りについては、契約不適合責任の追及という形で問題となることが多いですが、今回の事案ではやや異質な争い方をしています。
上記判例のポイント１のとおり、本件売買契約では、「現状有姿」での引渡しであることが明示されていないかったようです。そのため、売買代金等から解釈を余儀なくされているわけです。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
