不動産会社の顧問弁護士は、弁護士法人栗田勇法律事務所にお任せください!取り扱っている案件数が違います!!

不動産に関する紛争予防から紛争処理まであらゆる不動産トラブルに対応いたします。

弁護士法人栗田勇法律事務所の特徴の1つとして、企業法務のほかに、不動産関係の案件を多く取り扱っている点があげられます。

不動産関係の案件が多いのは、端的に10社以上の不動産会社と顧問契約を締結していることがその理由です。

そのため、毎日のように、賃貸借契約書のリーガルチェック、未払家賃の回収交渉、建物明渡請求訴訟といった賃貸案件、境界や近隣トラブルの対応、建築紛争、不動産売買におけるトラブル等、あらゆる不動産トラブルに対応するため、自然と取扱案件は多くなります。

不動産に関するトラブルでお悩みの方は、是非、弁護士法人栗田勇法律事務所にご相談ください。

顧問契約をご検討中の不動産管理会社の皆様、まずは3か月間、顧問契約のメリットを体験してください!!

弁護士法人栗田勇法律事務所では、顧問先会社様に対するサービスを大変重視しております。

弁護士法人栗田勇法律事務所の顧問契約の内容や特徴については、「顧問弁護士」のページをご覧ください。

不動産管理をやられていますと、日常的にさまざまなトラブルが発生しますよね。

例えば、
何か月滞納したら立退きを求められるの?
裁判をするとどのくらいの期間かかるの? 費用はどのくらいかかるの?
立退料を支払わないといけないケースなの?立退料はどうやって算定すればいいの?
定借の契約書を作ったんだけど、これで大丈夫かな?」 など、ご相談の種類はありとあらゆる方面に及びます。

担当者が日常的に疑問に感じる点を、電話やメールで気軽に相談できたら業務負担が大きく軽減すると思いませんか?

しかも、何度ご相談いただいても、すべて顧問料の範囲です。別途、相談料はいただきません。

さらに、顧問先会社様が管理をされている物件について、家賃の滞納を理由として建物明渡請求の裁判を起こすような場合には、一般のお客様と比べて弁護士費用を50%減額しております。

以前に他の弁護士に依頼されたことがある会社様ですと、リーズナブル感をお分かりいただけるかと思います。

また、月1回、顧問先会社様限定の不動産に関するオンラインセミナーを実施しております。

過去に実施しましたセミナーのテーマの一部をご紹介いたします(この他のテーマにつきましては、こちらをご覧ください。)

東京地裁令和元年6月11日判決から読み解く!買主都合による決済期限の延長と融資解除特約の効力
民法改正による不動産売買契約の実務上の変更点と注意点
令和元年11月20日東京地裁判決から読み解く!建築基準法違反と媒介業者の調査説明義務
令和元年11月26日東京地裁判決から読み解く!サブリース契約における借地借家法28条適用の可否と実務上の留意点
東京地裁平成29年7月20日判決から読み解く!隣室騒音に対する貸主の管理責任と実務上の留意点
令和時代のマンション管理と顧問弁護士活用法
貸家の老朽化に伴う立退き・建替えの上手な対処法

是非、一度、弁護士法人栗田勇法律事務所の顧問契約を体験してみてください。

詳しい内容につきましては、栗田が直接ご説明いたします。

ご連絡をお待ちしております。

所有者の所在の把握が難しい土地(所有者不明土地)の対応にお困りの皆様及び土地家屋調査士の先生方へ

不動産売買(特に共有不動産の買受け等)や筆界確認業務(特に筆界の確認のための立会い)において所有者不明土地(*1,2)への対応にお困りの際は弁護士法人栗田勇法律事務所にご相談ください。

(*1)国土交通省の所有者不明土地問題に関する最近の取組みについてはこちらをご覧ください。
(*2)「所有不明土地」とは、広義には登記簿からは所有者の氏名や所在が直ちに判明しない土地を指すことがあるが、法における所有者不明土地は、相当な努力が払われたと認められる方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地とされています。 なお、「相当な努力が払われたと認められる」探索の方法については、土地の所有者を確知するために必要な方法(土地所有確知必要情報)を取得するため、①土地の登記事項証明書の交付の請求、②土地所有者確知必要情報を保有すると思料される者に対する土地所有者確知必要情報の提供の請求、③土地の所有者と思料される者が記録されている書類を備えると思料される市町村の長又は登記所の登記官に対する土地所有者確知必要情報の提供の請求、④土地の所有者と思料される者に対する所有者を特定するための書面の送付等をとることを指します。
この点、「所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン~所有者不明土地探索・利活用ガイドライン~(第3版)」が参考になります。

ご承知のとおり、所在不明者等の探索には多大な労力と時間を要します

そこで、弁護士法人栗田勇法律事務所が、所在不明者等の探索・調査を行うとともに、その結果次第で、不在者財産管理人や相続財産管理人の選任申立てまで行います。

【補足】「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」に基づく登記官に対する所有者探索に必要な調査権限の付与(令和元年12月22日施行)について

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」により、登記官に所有者の探索に必要な調査権限が付与されるとともに(各種台帳情報の提供の求め等)、所有者等探索委員制度(必要な知識・経験を有する者から任命される委員に、必要な調査を行わせ、登記官の調査を補充する制度)が創設されました。

しかしながら、「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律第3条第1項に基づく所有者等の探索の対象地域の選定基準について」(通達)によれば、優先度判定の基準は、

①地震等の自然災害等により大きな被害を受けたため、早急に復旧・復興作業等を行う必要がある地域であること
②今後、地震等の自然災害等により大きな被害を受ける可能性が高く、早急に防災・減災対策等を講じる必要がある地域であること
③地方公共団体においてまちづくりや森林の整備などの土地利用や土地の調査に関する計画を策定している地域であること
④地域コミュニティが衰退し、地域の実情を知る者が乏しくなるため、早期に所有者等の探索を行う必要がある地域であること

とされており、①から④の順に優先度が高いものとして対象地域を選定するとされており、これらの地域に該当しない場合には、当面、当該制度による所有者の探索は期待できません

不在者財産管理制度の概要

不在者財産管理制度は、家庭裁判所の一般的監督の下で行方不明者の財産を管理する制度です。不在者財産管理人は、利害関係人(*3)や検察官の申立て(*4)に基づき家庭裁判所(*5)により選任され、家庭裁判所の監督の下で不在者の財産の管理及び保存を行います。

(*3)利害関係人とは、不在者の財産管理について、法律上の利害関係を有する者をいいます。具体的には、不在者とともに共同相続人にあたる者、不在者の債権者・債務者、不在者が担保提供している場合の担保権者、境界確定を求める隣地所有者のほか、公共事業等のために土地を取得しようとする国・地方公共団体等が該当するものと解釈されています。
(*4)「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」により、所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度が創設されました(平成30年11月15日施行)。
(*5)不在者の従来の住所地又は居所地が不明のときは、財産の所在地の家庭裁判所又は東京家庭裁判所が管轄裁判所となります。

不在者財産管理人選任申立ての必要書類は以下のとおりです。
①不在者財産管理人選任申立書
②不在者の戸籍謄本(全部事項証明書・不在者の戸籍附票)
③財産管理人候補者の住民票又は戸籍附票
④不在の事実を証する資料(不在者の捜索願受理証明書、返戻された不在者宛ての手紙、親族等の陳述書、現地調査の報告書等)
⑤不在者の財産に関する資料(不動産登記事項証明書、預貯金口座の通帳、有価証券の残高証明書、保険証書、車両の車検証等)
⑥申立人の利害関係を証する資料(共同相続人であれば戸籍謄本、債権者、債務者等であれば金銭消費貸借契約書写し等)

この制度で対象となる行方不明者は、従来の住所又は居所を去り、容易に戻る見込みのない者(不在者)とされ、例えば長期の家出人や音信不通となった者で、親戚、友人等に照会して行方を捜したものの、その所在が判明しない者などが挙げられます。

不在者は、必ずしも生死不明であることを要しませんが、生死不明であっても死亡が証明されるか失踪宣告の審判が確定するまでは、不在者に当たると解釈されています。

なお、所有者が不在者であっても、親権者などの法定代理人や不在者が置いた財産管理人がいる場合には不在者財産管理制度は利用できません。

不在者財産管理人選任の申立てには、収入印紙(800円分)と連絡用の郵便切手に係る費用が必要です。

また、不在者財産管理人の報酬を含む管理費用は不在者の財産から支払われますが、財産から支払うことを期待することができない場合には家庭裁判所に予納金を納付する必要があります。

相続財産管理制度の概要

相続財産管理人制度は、土地所有者等が既に死亡し、その者に相続人のあることが明らかでない場合に、家庭裁判所が利害関係人(*1)や検察官の申立て(*2)により相続財産管理人を選任し、家庭裁判所の一般的監督の下で、相続財産管理人をして、相続財産を管理・清算させるとともに、出現する可能性のある相続人を捜索し、最終的には国庫に帰属させる制度です。

(*1)利害関係人とは、相続財産の帰属について法律上の利害関係を有する者をいいます。具体的には、特別縁故者、相続債権者・相続債務者、担保権者、事務管理者、受遺者、時効取得者、共有持分権利者、国・地方公共団体などが該当するものと解釈されています。
(*2)「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」により、所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度が創設されました(平成30年11月15日施行)。

この制度を適用することができるのは「相続人のあることが明らかでないとき」、すなわち相続人の存否が不明な場合であり、戸籍上相続人が一人でも存在する場合は該当しません。

また、相続人が行方不明、生死不明の場合にもこの制度は適用されず、その場合には、前記の不在者財産管理制度又は失踪宣告の活用を検討することになります。

なお、相続人全員が相続放棄をした結果、相続する者がいなくなった場合は、相続財産管理制度が適用されます。

相続財産管理人選任の申立てには、収入印紙(800円分)と連絡用の郵便切手に係る費用が必要です。

また、相続財産管理人の報酬を含む管理費用は相続財産から支払われますが、財産から支払うことを期待することができない場合には、家庭裁判所に予納金を納付する必要があります。

記名共有地に関する対応策

「記名共有地」とは、登記簿の「共同人名票」が作成されず、表題部の所有者欄に「A外〇名」と氏名と共有者の人数しか記載されていない土地をいいます。

記名共有地の場合、「外〇名」の共有者の調査方法としては、法務局で旧土地台帳を閲覧し、「共有氏名表」を確認することで、共有者の住所及び氏名が判明する場合があります。

旧土地台帳を確認しても共有者の住所及び氏名が判明しない場合には、市区町村で保管している書類の確認や、当該土地の近隣住民への聞き取り調査等を行い、共有者の特定を試みます。

調査の結果、共有者が判明した場合は、共有者と連絡を取り、表題部所有者の更正登記の申請を依頼します。

調査の結果、共有者が判明しなかった場合は、財産管理人の選任や民事訴訟を検討します。

不在者財産制度を利用する場合には、当該不在者の氏名が判明し、当該不在者が死亡していない(少なくとも生死不明である)ことが要件となります。

民事訴訟手続を利用する場合には、平成10年3月20日法務省民三第552号民事局第三課長通知が参考になります。

すなわち、表題部の所有者欄に「A外〇名」と記載されている場合において、「A」のみを被告とする所有権確認訴訟に勝訴した者が、当該訴訟の判決書を申請書に添付して、所有権の保存登記の申請をしたときは、以下の4つの要件を満たす場合に限り、便宜上、当該判決書を不登法第100条第1項第2号にいう判決として取り扱っても差し支えないものとされています。

①記名共有地であること ②記名されている者の全員を被告とすること(例えば、「A及びB外10名」とされている場合は、A及びBを被告とする) ③原告の所有権を確認する判決であること ④判決理由中において、表題部所有者の登記にかかわらず、当該土地が原告の所有に属することが「証拠」に基づいて認定されていること(自白判決や欠席判決は除く)

境界紛争でお困りの方へ

境界紛争と一口に言いましても、具体的な紛争類型は一様ではありません。

そもそも筆界(公法上の境界)に関する争いなのか、所有権界(私法上の境界)に関する争いなのかについてすら当事者間ではほとんど意識されることなく紛争化しているケースも少なくありません。

また、隣地所有者に立会協議に応じてもらえない場合にいかなる対応をすべきかについても唯一の正解があるわけではありません。

そのため、まずは何が問題となっているのかを正確に把握することが初動対応としては最も重要であり、その上で、以下の紛争解決手続のうち、いかなる手続を選択するかを検討することになります。

境界紛争でお困りの方は、まずは弁護士法人栗田勇法律事務所にご相談ください。

手続選択-各種手続の特徴・留意点

第1 筆界特定制度

趣旨:筆界(公法上の境界)を特定する(筆界を形成するのではなく、筆界特定登記官の筆界に対する認識を示すもの)。
機関:法務局
特徴:①当事者が提出した資料以外にも、職権で資料収集等や調査を行ったり、相手方や第三者の土地にも立ち入って調査をすることができる。収集した資料をもとに、専門家である筆界調査委員(土地家屋調査士等)の意見を踏まえた上で、筆界特定登記官が筆界を示す。
②相手方の協力がなくても手続が進められる。
③相手方の協力がなくても地積更正登記や分筆登記ができる。
④一般的に筆界確定訴訟よりも費用負担が少ない。
⑤訴訟よりも早期に判断されることが多い。
留意点:①行政処分ではないことから、筆界特定手続きの結果には確定効がないため、示された筆界について不服があれば筆界確定訴訟を提起することができ、当該訴訟において別の筆界が示されることがあり得る(逆に、筆界確定訴訟において判決が確定している場合、その後に筆界特定手続を行うことはできない。)(*1)。
②職権で資料を取り寄せ、専門家が判断を行うので、個々の弁護士・土地家屋調査士が把握していない、入手できないような資料が取り寄せられて判断されることもある。そのため、想定していなかった筆界を示される可能性が、訴訟よりも高い。 ③筆界特定登記官が筆界の認識を示すものであり、この結果だけでは越境物の撤去等はできず境界標を設置することもできないので、当事者間で合意できない場合には、訴訟を提起することが必要となる(*2)。
(*1)とはいえ、筆界特定線は、筆界特定登記官が、広範な資料を収集・検討し、筆界調査委員の測量や鑑定的な意見を徴し、さらに関係当事者が現地において立ち会い、意見書や証拠資料を提出する機会も与えた上でなされた高度に専門的な判断であるから、裁判所がこれを覆すのは相当困難であり、筆界確定訴訟においては、筆界特定と異なる判断がなされることは多くありません(筆界特定に対する裁判所の一般的な評価につき東京地判平成21年6月12日、東京地判平成23年2月22日参照)。
(*2)境界標については、裁判例(東京地判昭和39年3月17日、東京地判平成23年7月15日)上、勝手に設置することができないとされているため、隣地所有者に対し、費用折半で境界標を設置することを請求するほかありません(民法223条、224条)。
具体的には、筆界確定訴訟及び境界標設置請求訴訟を提起することになります。
民法223条「土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。」
民法224条「境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。」

第2 筆界確定訴訟

趣旨:筆界(公法上の境界)を確定する(筆界を形成する)。
機関:裁判所
特徴:①相手方の協力がなくても手続が進められる。
②判決が確定すれば、一方当事者が納得していなくても、その内容に従って登記手続を行える。
③筆界を確定できるのは判決のみである。
留意点:①当事者が提出した資料のみを前提に判断されることが多く、土地家屋調査士等の専門家が関わらないケースもある。
②時間がかかることが多い。
③判決書に添付される図面に不備があると登記ができない場合があるため、事前に登記受理可能(な程度に特定ができている)かどうかを当事者が法務局に相談しておくことが必要である。
筆界については和解で解決することができない。筆界確定訴訟内で和解をする場合は「所有権」に関する和解である(*1,2)。
(*1)時効取得等が主張できる場合などは、所有権確認訴訟+所有権移転登記請求訴訟も予備的に申し立てるのかを検討する必要がある。 実際には、純粋に筆界だけが争点となる訴訟は少なく、同時に原告が所有権確認や妨害排除請求・土地明渡請求等の所有権に関する請求を併合する場合もありますし、越境物がある場合に被告側が抗弁として係争地を時効取得したとし、撤去や明渡しに応じる義務がないと主張することも少なくありません。また、被告側が、時効取得に基づく所有権移転手続請求の反訴を提起することもあります。
(*2)既述のとおり、筆界については和解の対象にはなり得ません。実務においては、筆界特定が先行している場合においては、例えば、「原告と被告は、対象土地を〇〇、関係土地を〇〇とする〇〇地方法務局〇〇年第〇〇号筆界特定の結果を争わない。」という条項を加えたり、筆界特定線を前提として、「原告と被告は、別紙物件目録記載1の土地と同記載2の土地の筆界が、別紙図面の〇と〇を結ぶ直線であることについて共通の認識を有することを相互に確認する。」という条項を入れる等して対応しています。このような記載方法をとれば、原告と被告が、直接、筆界それ自体について和解をしたことにはならないため、許容されています。

第3 所有権確認訴訟+所有権移転登記請求訴訟

趣旨:所有権の範囲(私法上の境界)を確認し、それを登記記録に反映させる。
機関:裁判所
特徴:①相手方の協力がなくても手続が進められる。
②筆界に関する当方主張が通らない場合でも、所有権確認訴訟+所有権移転登記請求訴訟で勝訴が確定し、その後に必要な手続を踏めば、当該土地部分について、当方単独で、当方名義にすることができる。
留意点:①所有権確認訴訟をしただけでは、相手方の協力がなければ登記はできない。
②所有権確認訴訟+所有権移転登記請求訴訟が確定した場合でも、それだけでは、単独では登記ができない場合がある。そのため、事前に法務局に必要な手続を確認したり、判決書や和解調書に添付する図面について登記が可能かどうかを法務局に事前に相談することが必要である。事案によっては、当該訴訟以外に、紛争対象の土地と隣接する土地についての筆界特定等の手続が必要になる場合もあるなど、必要な手続は様々であり、時間的・経済的コストがかなりかかることもある。
③訴訟の中で、和解をしたり調停に付されるなどして協議を行い解決することもあり得る。

第4 調査士会ADR

趣旨筆界、所有権界の両方が取り扱えるほか、様々な事案(越境物の撤去や境界標設置等)について対応できる。
機関:全国に設置された土地家屋調査士会ADR
特徴:①筆界や所有権界のほか、それらに付随する事項に関しても対象にできるなど、柔軟に対応できる。
②お互いの納得のもとでの合意による解決を目指すため、判決等による解決と比較して、登記等の手続がスムーズである上、解決後に感情的な対立が起きにくい。
③筆界を合意で形成することはできないが、筆界の位置に関する当事者双方の認識が一致したことを確認し、登記に活用することもできる。
④訴訟等と比較して、早期に、低額な費用で解決することができることが多い。
留意点:①土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争以外では利用できない。
②相手方の協力がないと手続を進められない。

実績