おはようございます。
今日は、駐車場不正使用料として日額５０００円の支払を義務付けた使用細則の規定が公序良俗に反するとされた事案（東京地判平成３０年３月１３日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、本件マンションの区分所有者全員で構成される管理組合法人が原告となって、本件マンションの区分所有者である被告に対し、被告が代表者となっているｂ社が所有する普通乗用自動車について、被告が自動車検査証の有効期間切れとなった本件自動車を本件マンションの共用部分である屋外駐車場に放置したとして、車検切れ車両を放置した場合に駐車場不正使用料として１日５０００円の支払を義務付けているＸ管理組合法人施設等使用細則２条２項３文に基づいて、２５４日分の違約金１２７万円＋遅延損害金の各支払を求めた事案である。
なお、原告は、当初、上記請求に加え、被告及びｂ社に対し、本件自動車の本件駐車場からの撤去及び本件駐車場に本件自動車を駐車することの差止めをそれぞれ請求していたが、被告が本件自動車を本件駐車場から撤去し、本件自動車を廃車処分にしたことに伴い、前記各請求に係る訴え部分を取り下げた。
【裁判所の判断】
被告は、原告に対し、６３万５０００円＋遅延損害金を支払え。
【判例のポイント】
１ 本件改訂は、本件管理規約及び本件使用細則違反状態の是正及び抑止等の趣旨から行われるものであるから、違約金の金額については、同趣旨実現の観点から実効性があり、かつ、被告に過度の負担を強いないという意味で相当性のある金額が定められるべきであり、その金額の当否の判断においては、区分所有者による自治が尊重されるべきである。
そして、以上のような考え方に立つと、本件自動車が占有している本件駐車場部分の本来の使用料や本件自動車が放置されていることによって生ずる実際の損害額は、あくまでも前記の判断の際に考慮すべき一事情にとどまるというべきである。
本件改訂の趣旨は前記説示のとおりであり、その趣旨は本件自動車による本件駐車場の不法占有による損害の回復に尽きるものではない。また、被告は本件改訂までの間に複数回にわたり本件自動車の撤去要請を受けながら、これに応じていないのであり、この点の被告の対応は不相当であるというべきである。
さらに、原告において本件自動車の撤去を行う場合には相応の費用がかかるのに対し、被告は、本件自動車を早めに撤去することで、違約金の発生を回避することができたものである。
以上の各事情からすると、本件駐車場を不法に占有することにより生ずる損害額に比べて相当高額な違約金額の設定も許容されると解される。
一方、本件自動車が本件駐車場に放置されたことにより重大な具体的損害が生じたことを認めるに足りる証拠はなく、また、本件マンションの屋内駐車場の最も高額な使用料が月額７５００円であることが認められ、これらの各事情を斟酌すると、区分所有者による自治の尊重という観点を踏まえても、日額５０００円（月額約１５万円）という違約金額は高額に過ぎ、相当性を欠くといわざるを得ず、本件条項の違約金額のうち日額２５００円を超える部分は、民法９０条に反して無効であると判断するのが相当である。
区分所有者による自治は尊重されるとしても、あまりにも相当性を欠く規定内容の場合には、公序良俗違反等を理由に制限されますので注意が必要です。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
