おはようございます。
今日は、「特別の影響を及ぼすべきとき」（区分所有法３１条１項後段）の意義（最判平成１０年１０月３０日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
上告人らは、マンション分譲業者から、建物専有部分の区分所有権及び敷地の共有持分とともに、マンション敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権の分譲を受け、管理組合である被上告人に駐車場使用料を支払ってこれを専用使用してきた。
被上告人は、総会の決議により、規約を改正した上、駐車場使用料を増額し、上告人らに増額後の使用料の支払を求めたが、上告人らがこれを拒否したため、駐車場使用契約を解除した。
本件は、上告人らが被上告人に対し、駐車場専用使用権を有することの確認等を求めた事案である。
原審は、本件総会における使用料増額の決議は、従前からの専用使用権者に一定の不利益を及ぼすことになるが、法三一条一項後段にいう「特別の影響」とは、合理的な理由がないのに、特定の区分所有者が受忍限度を超える不利益を受けることをいうと解されるところ、前記の新規約の設定等は、区分所有者相互間における駐車場利用の公平化・適正化を図る目的で行なわれたこと、また、専用使用権をはく奪するものではなく、その行使方法や得喪につき、共有物たる敷地の利用方法として是認し得る内容により新たに規定を設け、増設駐車場の使用料額との均衡を図るなどの理由により使用料を増額したにすぎないことに照らし、法三一条一項後段が適用される場合にはあたらない、と判断した。
【裁判所の判断】
１ 原判決中、上告人らの敗訴部分のうち、（一）上告人らが駐車場専用使用権を有することの確認を求める請求に関する部分、（二）平成二年七月一日以降、平成三年四月二二日までの間、上告人水上市幸が月額五〇〇円、その余の上告人らが月額七〇〇円を超えて駐車場使用料の支払義務を負わないことの確認を求める請求に関する部分、（三）上告人らが駐車場の占有使用の妨害禁止を求める請求に関する部分をいずれも破棄する。
２ 前項（一）及び（三）の請求に関する部分につき、被上告人の控訴を棄却する。
３ 第一項（二）の請求に関する部分につき、本件を福岡高等裁判所に差し戻す。
【判例のポイント】
１ 「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。
これを使用料の増額についていえば、使用料の増額は一般的に専用使用権者に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないというべきである。
また、増額された使用料がそのままでは社会通念上相当な額とは認められない場合であっても、その範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認めることができるときは、特段の事情がない限り、その限度で、規約の設定、変更等は、専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾を得ていなくとも有効なものであると解するのが相当である。
２ 増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、当該区分所有関係における諸事情、例えば、（１）当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション本体の価格との関係、（２）分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、その現在までの推移、（３）この間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動、（４）専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間、（５）マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に考慮して判断すべきものである。
超重要な最高裁判例ですので、しっかりと押さえておきましょう。
比較衡量で判断するため、形式的に正解が出るものではありません。
過去の裁判例を踏まえて慎重に検討をする必要があります。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。