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今日は、駐車場の専用使用料を月額１５００円から月額約２万５０００円に増額する決議が有効とされた事案（東京地裁平成２８年９月１５日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、マンション管理組合である原告が、組合員である被告らに対し、平成２３年１２月１１日の総会決議により被告らの使用する駐車場の専用使用料が増額された旨を主張して、上記決議が有効であることの確認を求めるとともに、平成２４年１月分以降の未払専用使用料並びに管理規約所定の弁護士費用＋遅延損害金の支払を求める事案である。
【裁判所の判断】
１ 原告と被告らとの間で、平成２３年１２月１１日開催の原告の第３８期第２回臨時総会第２号議案の、駐車場の専用使用料の増額を内容とする次の決議が有効であることを確認する。
(1) 別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．３の駐車場の専用使用料を平成２４年１月分から月額２万５９５０円に改定する。
(2) 別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．６の駐車場の専用使用料を平成２４年１月分から月額１万２７２０円に改定する。
(3) 別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．１の駐車場の専用使用料を平成２４年１月分から月額２万３２５０円に改定する。
２(1) 被告Ｙ１は、原告に対し、金１０２万６９００円及び平成２７年７月１日から別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．３の駐車場の専用使用権を喪失するまでの間、毎月末日限り１か月２万４４５０円の割合による金員を支払え。
(2) 被告Ｙ３は、原告に対し、金４４万８８００円及び平成２７年７月１日から別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．６の駐車場の専用使用権を喪失するまでの間、毎月末日限り１か月１万１２２０円の割合による金員を支払え。
(3) 被告Ｙ２は、原告に対し、金９１万３５００円及び平成２７年７月１日から別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．１の駐車場の専用使用権を喪失するまでの間、毎月末日限り１か月２万１７５０円の割合による金員を支払え。
３ 被告らは、原告に対し、連帯して、金２１万６０００円並びに、これに対する被告Ｙ１及び被告Ｙ３は平成２７年６月２５日から、被告Ｙ２は同年１０月１４日から、支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
【判例のポイント】
１ 本件マンション分譲契約時の売買対象として本件駐車場は含まれておらず、その後の譲渡等の場面においても所有権ではなく専用使用権の移転として取り扱われてきたことがうかがわれる。また、本件駐車場の各専用部分は区分所有法１条所定の区分所有権の目的となり得るものではなく、これについての被告らの権利は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地を排他的に使用することができる債権的権利であると解するのが相当であり、分譲後は、管理組合と組合員たる専用使用権者との関係においては、法の規定の下で規約及び集会決議による団体的規制に服し、管理組合は法の定める手続要件に従い、規約又は集会決議をもって、専用使用権者の承諾を得ることなく使用料を増額することができるものと解される。
２ そして、当該区分所有関係における諸事情、例えば、①当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション本体の価格との関係、②分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、その現在までの推移、③この間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動、④専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間、⑤マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に考慮して、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、このような場合は使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」（区分所有法３１条１項後段）を及ぼすものでなく、同項所定の区分所有者の承諾は必要ないものと解される（最判平成１０年１０月３０日）。
３ 本件駐車場については日常的な点検の他、塗装作業や漏水部分への対応作業等が行われていることが認められる。上記作業には今後も継続的に費用支出が見込まれ、かつ、本件マンションの老朽化に伴い支出額の増大も見込まれることなどの事情に加え、近隣駐車場の相場や、被告らが当初支払対価に応じた使用利益を十分に得ていると考えられることなども考慮すれば、屋内部分については月額１万円、屋外部分については月額５０００円の維持管理費を加算することは、社会通念上の相当性を逸脱するものではないというべきである。
駐車場の専用使用料の増額幅が大きいですが、それでもなお、増額の必要性及び合理性が認められ、有効と判断されました。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
