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今日は、マンション分譲業者が区分所有建物と共に駐車場の専用使用権を販売し、これを購入した者から第三者を経て各権利を取得した者が駐車場の専用使用権を主張することができるとされた事案（東京地判平成１０年１月３０日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、本件マンションのうち、本件建物を、本件駐車場の専用使用権と共に購入した原告が、被告に対し、同使用権の確認及び同駐車場について月額１万円を超える維持管理費の支払義務の不存在確認を求めた事案である。
【裁判所の判断】
原告と被告との間において、原告が本件駐車場の専用使用権を有することを確認する。
原告と被告との間において、原告が被告に対し、本件駐車場につき、平成８年１０月１日以降、月額１万円を超える維持管理費支払義務を負わないことを確認する。
【判例のポイント】
１ 本件駐車場を含む三区画の駐車場は、本件マンションの敷地の一部であるから、区分所有者全員の共有に属するものである。このような共有部分に一定の排他的権利を設定するについては、共有者全員の合意によるべきである。
しかし、本件専用使用権は、当初の単独所有者であったAが定めた規約においてその存在が認められ、そのAがBに対して設定したものであるから、AがBに対して本件設定契約に従った義務を負うことは明らかである。
被告は、本件専用使用権の設定そのものを問題視するが、右のような状況の下において設定され、Bが対価を支払って取得した本件専用使用権の効力が直ちに否定されるものではないというべきである。
ところで、本件専用使用権は、民法上のいずれの物権にも該当しないものであり、本件駐車場の債権的利用権にすぎないというべきである。しかし、本件専用使用権は、本件規約においてその存在が認められ（本件規約８条）、区分所有者は規約に定める権利義務の一切を継承する旨規定されているから（同規約６条）、Aから分譲によって区分所有権の譲渡を受けた本件マンションの区分所有者は、すべてこのような専用使用権の負担のついた共有部分の存在を認めざるを得ないことになる。
２ 他方、債権は、原則として譲渡が可能であり、また、本件規約その他においてその譲渡性を否定する旨の約定はないから、本件専用使用権は、Bから順次移転して原告に至ったというべきである。
本件設定契約６条の規定は、専用使用権を区分所有者以外に譲渡することを禁じているが、これは区分所有者以外の者に専用使用権を譲渡することによって、専用使用権のみが区分所有権と無関係に移転し、区分所有者以外の者が専用使用権を取得して共用部分を利用することを避けようとしたものであると考えられるから、専用使用権を区分所有者に譲渡することを妨げるものではなく、また、その際の区分所有者とは、専用使用権と共に区分所有権を有する者であれば足りるから、専用使用権を譲り受ける際に既に区分所有者である者のみならず、専用使用権の譲り受けと共に区分所有権を取得して区分所有者となった者も含むというべきである。
裁判所は、本件設定契約６条の規定の趣旨から、専用使用権を区分所有者に譲渡することは禁止されないと判断しています。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
