おはようございます。
今日は、駐車場専用使用権の使用料を近隣相場まで５年間かけて段階的に増額する総会決議を有効とした事案（東京地判平成１７年１１月４日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、マンションの管理組合である原告が、マンションの建物内及び敷地内の駐車場及び倉庫について専用使用権を有する被告らに対し、組合の総会決議においてした値上げ決議の有効性の確認を求めると共に、値上げが実施された平成１６年９月分の未払の値上げ分の支払を求めた事案である。
【裁判所の判断】
被告Ｙ２及び被告Ｙ３は原告に対し、各自２０００円を支払え。
被告Ｙ４は原告に対し、１６３０円を支払え。
被告Ｙ５は原告に対し、１６３０円を支払え。
被告らと原告との間で、平成１６年７月２５日開催の原告の通常総会第５号議案の、駐車場・倉庫専用使用料値上げを内容とする次の決議が有効であることを確認する。
(1) 同日現在４０００円の屋内駐車場使用料は平成１６年９月分から６０００円、平成１７年７月分から１万円、平成１８年７月分から１万６０００円、平成１９年７月分から２万６０００円、平成２０年７月分から４万円とする。
(2) 同日現在２８７０円の屋外駐車場使用料は平成１６年９月分から４５００円、平成１７年７月分から８０００円、平成１８年７月分から１万３０００円、平成１９年７月分から２万１０００円、平成２０年７月分から３万６０００円とする。
(3) 同日現在４００円の倉庫使用料は平成１６年９月から５００円、平成１７年７月分から７００円、平成１８年７月分から９００円、平成１９年７月分から１万１０００円、平成２０年７月分から１５００円とする。
【判例のポイント】
１ 本件決議の内容である専用使用権の値上げについては、区分所有者全員の共有に属する本件マンションの建物部分及び敷地の使用及び管理に属する事柄であるから、団体的規制に服すべきものであり、総会の決議をもって決定できるものと解される。
２ 被告らは、本件専用使用権の対価を払ってこれを取得しているのであるから、被告らに近隣相場と同額の使用料を負担させることは、被告らの正当な権利を奪うことになる旨主張している。
しかし、本件専用使用権は、昭和４６年に駐車場については、３５万円ないし５０万円でAとの契約により定められたものである。当時としてはマンション本体価格の１割程度に相当する高額な権利金であったと認められるが、本件決議がなされるまでに３０年以上を経過しており、この間、専用使用権者は、近隣相場より相当低額に据え置かれた専用使用料を支払って駐車場等の使用を継続してきたのであるから、権利金を支払ったことによる効用は既に十分に還元されているとみるべきである。
そして、権利金を支払った故に近隣の駐車場使用料金より低額の使用料設定を今後も継続していくことは、他の区分所有者との間で不公平を増大させることとなると解される。
３ そうすると、本件通常総会において、近隣相場に準ずる金額まで段階的に使用料を値上げする決議をしたことは社会通念上相当なものとして許されるというべきである。
裁判所は、上記判例のポイント２記載のとおり、３０年以上にわたり近隣相場より相当低額に据え置かれた専用使用料を支払って駐車場等の使用を継続してきたという事情を考慮し、使用料の段階的増額を認めました。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
