おはようございます。
今日は、管理会社が管理費等滞納者に対して支払いを求める訴えを提起しなかったことによる責任（東京地判令和３年１１月１９日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、本件マンションの管理組合である原告が、本件マンションの分譲時から同マンションの管理業務を受託していた被告に対し、被告が管理会社としての善管注意義務を怠り、同マンションの区分所有者のうち管理費等を滞納している者らに対してその支払を求める訴えを提起しなかった結果、これらの管理費等の支払請求権が時効消滅し、原告が損害を被ったと主張して、管理委託契約の債務不履行に基づき、原告が被った損害金の一部として２０００万円の支払を求める事案である。
【裁判所の判断】
請求棄却
【判例のポイント】
１ 管理会社である被告が、本件規約３０条に基づき、本件マンションの区分所有者全員又はその団体に帰属する未払管理費請求権を訴訟物とする訴訟活動を行うことが、任意的訴訟担当の一場合として許される余地があるとしても、かかる請求権をどのような態様で行使するかは、当該請求権の主体である区分所有者全員又はその団体がまずもって決定すべき筋合いのものというべきである。
しかるところ、被告は、平成２２年以降、本件マンションの区分所有者宛てに、管理費等の滞納状況について、どの区分所有建物についていくらの滞納が生じているのかを、毎年の管理業務の報告書に記載して報告していたと認められること、被告は、区分所有者に対して、会計報告を行う義務を課せられており（本件管理委託契約書５条２項、本件規約２６条）、それ以前の時期において、区分所有者に対して報告書を配布しないなど、毎年の会計についての区分所有者に対する報告を怠っていたと認めるに足りる証拠はないことに照らすと、被告は、平成２１年以前においても、区分所有者に対し、管理費等の滞納状況を含む会計についての報告を行っていたと認めるのが相当である。
しかるに、本件マンションの区分所有者において、滞納されている管理費等について、訴訟の提起を含む何らかの措置を講じることを決定したり、被告に対し、これを促すなどした形跡はない。
むしろ、平成２２年、平成２５年、平成２８年の各７月頃、被告から本件マンションの区分所有者に対して、本件管理委託契約書とは異なる内容の管理委託契約書が、区分所有者と被告との間の新たな管理委託契約の内容を示すものとして提示されており、この契約書には、管理費等滞納者に対する督促に関して、①被告は管理費等の滞納状況を区分所有者に報告する旨、②管理費等の滞納があった場合には、最初の支払期限から起算して６か月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法によりその支払の督促を行う旨、③上記方法により督促しても、なお滞納管理費等の支払が行われないときは、被告はその業務を終了する旨が定められていたことが認められる。
これらの契約書は、本件マンションにおいては実際には組織されていない管理組合を契約当事者とするものであることや、区分所有者の代表者として署名押印を行っている者の代表権の有無が定かではないことに照らすと、本件マンションの区分所有者と被告との間で、その内容に沿う契約が成立したといえるかについては疑義があるといわざるを得ないものの、少なくとも、上記のような定めが置かれていることについて、区分所有者から何らかの異議が出された形跡はない。
管理組合から管理会社に対し、滞納管理費等について訴訟提起等を依頼・促す等の事情があれば結論は変わったかと思いますが、そのような事情がない本件では、管理会社の責任は否定されています。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
