おはようございます。
今日は、管理費等の滞納を理由とする５９条競売請求が認められた事案（東京地判平成２９年５月２５日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、原告が、①原告は、本件マンションの管理を行うために本件マンションの区分所有者全員をもって構成された、本件組合の理事長であり、管理者である、②被告の所有に係る本件マンションの５０４号室の管理費及び補修積立金は、平成１０年６月１日以降、月額２万８５１０円及び月額１万５５７０円、合計４万４０８０円である、③本件マンションの管理規約では、管理費等は毎月２８日までに当月分を支払い、遅延損害金は年１５％とされている、④平成２０年６月分から平成２９年２月分までの５０４号室の管理費等の未払額の合計は、１８０万７３６０円であり、各月分の支払期限は経過した、⑤被告は、原告が長期間にわたり５０４号室の管理費等を滞納し、かつて本件組合の申立てを認容する旨の仮執行宣言付支払督促を得ても５０４号室の管理費等の滞納は解消せず、改めて滞納管理費等の支払を求める訴訟を提起し、その勝訴判決に基づいて強制執行しても、無剰余を理由に競売開始決定が取り消される可能性が高いことなどを理由に、５０４号室の管理費等の未払額を回収するには、区分所有法５９条に基づく競売を請求するほかないと主張して、同条に基づき、被告に対し、５０４号室の区分所有権等の競売を求めた事案である。
【裁判所の判断】
請求認容
【判例のポイント】
１ 区分所有法５９条１項は、「第５７条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」と規定し、同法５７条１項は、「区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。」と規定し、同法６条１項は、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定する。
管理費の支払義務は建物等の管理に関する最も基本的な義務であることに鑑みると、著しい管理費の不払は、同項にいう「建物の管理…（略）…に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たると解される。
そうすると、管理費の長期間にわたる不払は、同法５９条１項にいう「第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著し」い場合に当たると解される。
しかし、同法７条１項が「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。」と規定していることを勘案すると、管理費の長期間にわたる不払が同法５９条１項にいう「他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」に当たる場合とは、同法７条１項の先取特権の実行など他の民事上の法的手段では功を奏さない場合をいうものと解される。
２ 原告は、〈ア〉被告は、平成１３年１２月分から５０４号室の管理費等の支払を遅滞するようになり、長期的にはその額が次第に増加した、〈イ〉本件組合は、平成２４年５月分の一部及び同年６月分から平成２６年９月分までの５０４号室の管理費等の支払を求める支払督促の申立てをし、東京簡易裁判所は、平成２７年２月２０日、本件組合の申立てを認容する旨の仮執行宣言付支払督促をしたが、５０４号室の管理費等の滞納は解消しなかった、〈ウ〉そこで、本件組合は、上記〈イ〉の仮執行宣言付支払督促に基づき５０４号室内の被告の所有に係る動産に対し強制執行したが、執行不能に終わった、〈エ〉５０４号室の区分所有権等の固定資産税評価額の合計は１９３３万２４１２円であるのに対し、５０４号室の区分所有権等については、債権額を３４００万円とする抵当権が平成１３年１０月１日に設定されており、５０４号室の管理費等の滞納の状況に鑑みると、上記抵当権の被担保債権の元本はほとんど減少していないものと推認され、そうすると、滞納管理費等の支払を求める訴訟において勝訴し、その勝訴判決に基づいて強制執行しても、無剰余を理由に競売開始決定が取り消される可能性が高い、〈オ〉被告は、平成２８年７月２１日、都税事務所から差押えを受けた、〈カ〉本件マンションでは、平成２９年に排水管の更新、更生工事を予定し、平成３２年に大規模修繕工事を予定しているから、少しでも未収金を減らしておく必要があることを理由に、５０４号室の管理費等の未払額を回収するには、区分所有法５９条に基づく競売を請求するほかないと主張する。
管理費等の滞納を理由とする５９条競売請求の一般論がわかりやすく書かれていますので、是非、参考にしてください。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。
