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【自己破産㉘】不動産を財団から放棄する際の手続と注意点は?

不動産を財団から放棄する際にはどのような手続を踏んだらいいですか。また、その際、どのような点に注意したらよいですか。

1 担保権者への事前通知

法人所有の不動産であって担保権設定登記があるものを放棄する場合には、2週間以上の期間をおいて、事前に全担保権者に放棄の予定であることを通知する必要があります(規則56条)。

法人の場合、当該清算法人は代表者が欠けた状態になるので(最判昭43.3.15)、放棄後に抵当権者が競売申立てをする場合は、特別代理任の選任を要することになったり、放棄後に抵当権者が抵当権を放棄し、又は売買契約を締結しようとしても、そのためには新たな清算人を選任する必要が生じたりするため(最決平16.10.1、最判昭43.3.15、最判平12.4.28)、抵当権者に対し競売申立てや別除権の放棄をするかどうか判断する機会を与える必要があるからです。

2 執行裁判所への通知

破産者の所有不動産について競売手続が進行している場合、当事者適格の観点から、放棄又は破産手続の終了を執行裁判所に知らせる必要があるので、管財人は、放棄又は破産手続終了後、直ちに所定の届出書を提出します

3 固定資産税等の負担関係

個人事件の場合、破産者が当該不動産の管理処分権を回復することになるので、破産者に不動産を引き渡します。

その場合、固定資産税については、賦課期日である1月1日に所有名義人である者に4月1日から始まる年度1年分が課税されるので、権利放棄をした翌年度分から破産者の負担となります

マンションにおける管理費、修繕積立金、電気代等の共益部分の負担は、権利放棄するまでは財団の負担となり、放棄後はマンションの所有者として破産者が負担することになります

4 賃貸不動産の放棄

賃借人からの賃料収入がある不動産を放棄すると、その後の賃料収入が破産者に帰属するということになってしまう。このような場合、第1順位の抵当権者に賃料債権に対する物上代位による差押え(民法304、372条)をさせた上で、当該不動産を財団から放棄する方法が考えられます。また、抵当権者が賃料債権の差押えをしない場合、将来の賃料債権を当該抵当権に債権譲渡してから放棄する方法もあります。

5 借地権付き建物の放棄

借地権付き建物を放棄する場合は、当該建物の担保価値を維持するため、抵当権者に地代を支払ってもらい、借地契約が解除されないように手当てをする必要があります。競売手続が開始されている場合には、抵当権者による地代代払制度(民執56条1項)を活用することが可能であり、借地権存続のままで競売手続をすることを別除権者と調整したうえで財団から放棄することになります。

6 建築途上の建物

一般に、建築物の場合、注文者である破産者の所有に帰していない場合があるので、契約内容の確認に注意が必要です。破産者の所有であれば、請負人である破産債権者に商事留置権(商法521条)を認めて管理を任せることにより、土地工作物責任を回避し得る状態を整えて放棄します。

占有を戻されれば、任意売却か取壊しかの見極めをつけて管財業務を進めることになります。

任意売却の見込みがなく、取壊し費用もない場合は、危険性の除去等について、財団の範囲で可能な処理を尽くした上で放棄することになります


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