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【自己破産㉖】不動産の任意売却の進め方は?

不動産の任意売却の進め方について教えて下さい。

1 別除権者との交渉

任意売却は、原則として別除権者の有する担保権を全て抹消した上で行いますが、その際、別除権者と交渉し、担保権の抹消に要する受戻金額をできる限り減額させ、その差額分を配当などの財源として財団に組み入れるようにします

配当財源のほか、仲介手数料、印紙代、測量費等諸経費相当額、個人破産の場合の破産者の引越費用も確保するように交渉することもあります。

一般的には、任意売却のほうが早期かつ高額に不動産を処分し得る可能性が高いこと、不法占拠者がいる事例では、管財人がこれを排除できる場合もあり、より高額での売却を見込めることなどを説明し、事案に応じて具体的な組入額について交渉します。

また、交渉に際しては、担保権消滅許可制度が有効な交渉材料となります。この制度を利用したときの別除権者の不利益を説明して交渉することも一つの方法です。

競売によれば配当のないことが見込まれる後順位担保権者に対しては、いわゆるハンコ代(担保権設定棟登記の抹消承諾料)程度を支払って抹消を求めます。なお、ハンコ代の額が安すぎるとの理由で後順位担保権者が承諾を渋る場合は、担保権消滅許可の申立てを検討します。

財団組入額については、事案によってさまざまです。任意売却による場合、担保権実行よりも、諸経費込みで20%程度高額に処分できるといわれていますので、財団への組入額については当該上昇分を別除権者と財団とで按分するという意味で、処分価格の10%程度を一つの目処とします。なお、管財人の努力により無から有を生み出すわけですから、最低でも業者の仲介手数料3%を超える5%程度の組入額を確保すべきとされています。


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